Mortgage hesaplama aracı nasıl kullanılır?
- Ev fiyatını ve peşinatı girin; peşinatı yüzde olarak veya dolar tutarı olarak yazabilirsiniz.
- Kredi vadesini ve faiz oranını seçin. 30, 20, 15 veya 10 yıl ya da Özel seçeneğini belirleyin. APR'yi değil, aldığınız teklifteki faiz oranını kullanın.
- İlk taksit ayını belirleyin; kapanış ve PMI tarihleri bu aydan itibaren hesaplanır.
- Emlak vergisini, konut sigortasını ve HOA aidatlarını ekleyin. Emlak vergisi fiyatın yüzdesi veya yıllık dolar tutarı olarak girilebilir.
- PMI'yi kontrol edin. %20'den az peşinat veriyorsanız hesaplayıcı, girdiğiniz oranda özel mortgage sigortası ekler ve bunun ne zaman sona erdiğini gösterir.
- Tasarruf edilen faizi ve yeni kapanış tarihini görmek için ek ödemeleri deneyin (aylık, yıllık veya tek seferlik bir tutar). Aşağıdaki amortisman tablosu yıllık ve aylık satırlar arasında geçiş yapar.
Aylık mortgage ödemesi nasıl hesaplanır?
Bir mortgage ödemesi çoğu zaman PITI olarak ifade edilir: anapara (principal), faiz (interest), vergiler (taxes) ve sigorta (insurance). Anapara ve faiz standart amortisman formülünden gelir: ödeme sabittir, her ay kalan bakiyeye yıllık oranın on ikide biri üzerinden faiz işletilir ve geri kalanı bakiyeyi azaltır. Emlak vergisi ve sigorta genellikle bir emanet hesabında (escrow) toplanır, bu yüzden hesaplayıcı yıllık tutarları 12'ye böler. PMI ve HOA aidatları geçerli olduğunda eklenir.
PMI (özel mortgage sigortası), %20'den az peşinatlı konvansiyonel kredilerde normalde zorunludur. Kredinin yıllık yüzdesi olarak fiyatlandırılır, bu yüzden hesaplayıcı ayda oran × ilk kredi tutarı ÷ 12 uygular. Federal Homeowners Protection Act (Ev Sahiplerini Koruma Yasası) kapsamında, çoğu konvansiyonel kredide PMI, bakiyenin ödeme planına göre ilk değerin %78'ine ulaşması beklenen tarihte ve en geç vadenin ortasında otomatik olarak sona erer; %80'e ulaştığınızda iptalini talep edebilirsiniz. Hesaplayıcı PMI'yi %78 noktasında durdurur. FHA ve devlet destekli diğer kredilerin kendi sigorta kuralları vardır ve burada modellenmez.
Örnek hesaplama
%20 peşinatlı ($80.000) $400.000'lık bir ev için $320.000 kredi kalır. 30 yıl vadede %6,5 faizle anapara ve faiz ayda $2.022,62 tutar. Fiyatın %1'i olarak emlak vergisi yılda $4.000 (ayda $333,33) eder ve yıllık $1.500'lık sigorta $125,00 ekler; böylece toplam aylık ödeme $2.480,95 olur. 360 taksit boyunca $408.142 faiz ödersiniz.
Anaparaya ayda $200 eklemek aynı krediyi 281 taksitte, yani 6 yıl 7 ay erken kapatır ve toplam faizi yaklaşık $105.429 azaltır.
Bunun yerine %10 peşinatla kredi $360.000 olur, anapara ve faiz $2.275,44 tutar ve %0,5 oranındaki PMI ayda $150 ekler. Bakiye 109 taksitten sonra $400.000'lık değerin %78'ine ($312.000) ulaşır, bu yüzden PMI onuncu yılda sona erer.
Ne kadarlık ev alabilirsiniz? 28/36 kuralı
Amortisman tablosunun altındaki yardımcı araç, kredi verenlerin yaygın olarak kullandığı bir pratik kuralı uygular: toplam konut ödemesi brüt aylık gelirin en fazla %28'i, konut ile diğer borç ödemeleri (taşıt kredisi, öğrenim kredisi, kartların asgari ödemeleri) toplamı ise en fazla %36'sı olmalıdır. Araç, peşinatınız, faiz oranınız ve masraflarınızla her iki sınıra da uyan en yüksek ev fiyatını bulur. Kredi verenler ve kredi programları kendi sınırlarını belirler, bu yüzden bunu bir başlangıç noktası olarak görün; her iki yüzdeyi de değiştirebilirsiniz.
Kredi verenin rakamı neden farklı olabilir?
- Emanet hesabı (escrow) tutarları gerçek vergi faturalarını ve genellikle artan sigorta primlerini izler; hesaplayıcı bunları sabit tutar.
- Faiz oranı ve APR: ödeme, sözleşme faiz oranı üzerinden hesaplanır; APR ise puanları (points) ve ücretleri de içerir.
- Değişken faizli krediler sabit dönemden sonra ödemeyi değiştirir; bu hesaplayıcı sabit faiz varsayar. Kapanış masrafları dahil değildir.
- PMI fiyatlandırması kredi puanına, kredi-değer oranına ve kredi türüne bağlıdır.
- Vergiler: mortgage faizi yalnızca indirimleri kalem kalem beyan ederseniz (itemize) ve en fazla $750.000'lık edinim borcu ($375.000, evli ve ayrı beyanname veriyorsanız) için düşülebilir. 2026'dan itibaren PMI primleri yeniden düşülebilir; bu indirim, AGI (düzeltilmiş brüt gelir) $100.000 ile $109.000 arasındayken kademeli olarak azalıp sona erer. Hesaplayıcı bu vergi tasarruflarını içermez.
İlgili hesaplayıcılar
Her ay elinize ne geçeceğini ABD maaş hesaplama veya maaş bordrosu hesaplama aracıyla görün. Diğer borçlanmaları kredi hesaplama ve taşıt kredisi hesaplama araçlarıyla karşılaştırın, kart borçlarınızı önce kapatmayı borç kapatma hesaplama aracıyla planlayın veya tüm maaş ve para hesaplayıcılarına göz atın. Birleşik Krallık'ta mı ev alıyorsunuz? İngiltere mortgage hesaplama aracını kullanın.
Sıkça sorulan sorular
Aylık mortgage ödemesine neler dahildir?
Genellikle anapara ve faiz ile emanet hesabında (escrow) tutulan emlak vergisi ve konut sigortası (PITI). %20'den az peşinat verirseniz PMI eklenir; birçok kat mülkiyetli konutta ve planlı sitede ise HOA aidatları geçerlidir ve bunlar genellikle kredi verene değil, site yönetimine ödenir.
PMI ne zaman kalkar?
Çoğu konvansiyonel kredide PMI, bakiyenin ödeme planına göre evin ilk değerinin %78'ine ulaşması beklenen tarihte otomatik olarak sona erer; ödemeleriniz güncelse %80'e ulaştığınızda kredi verenden iptalini isteyebilirsiniz. En geç kredi vadesinin ortasında sona erer. Ek ödemeler bu noktaya daha erken ulaşmanızı sağlar.
Ek ödemeler mortgage'da ne kadar tasarruf sağlar?
Ek anapara ödemeleri, faiz işletilen bakiyeyi küçültür. Yukarıdaki örnekte, %6,5 faizli 30 yıllık $320.000'lık krediye ayda $200 ek ödeme yaklaşık $105.429 faiz tasarrufu sağlar ve krediyi 6 yıl 7 ay erken kapatır. Kredinizde erken ödeme cezası olmadığını kontrol edin.
15 yıllık mı yoksa 30 yıllık mortgage mı daha iyi?
15 yıllık kredinin ödemesi daha yüksektir ama faizi çok daha azdır: %6,5 faizle $320.000, 15 yıl vadede ayda $2.787,54 ve toplam $181.758 faiz tutarken, 30 yıl vadede bu rakamlar $2.022,62 ve $408.142'dir. Kredi verenler kısa vadelerde çoğu zaman daha düşük faiz sunar, bu da farkı açar. 30 yıllık kredi ödemeyi daha düşük tutar ve yine de erken ödeme yapabilirsiniz.
Maaşımla ne kadarlık bir ev alabilirim?
Kredi verenlerin yaygın bir kuralı 28/36 kuralıdır: toplam konut ödemesini brüt aylık gelirin %28'inin, tüm borç ödemelerini ise %36'sının altında tutun. Bunu faiz oranınıza, peşinatınıza ve yerel masraflarınıza göre bir ev fiyatına dönüştürmek için gelirinizi ve borçlarınızı “Ne kadarlık ev alabilirim?” bölümüne girin.
Güncellendi