Come usare il calcolatore del mutuo
- Inserisci il prezzo della casa e l'anticipo, come percentuale o come importo in dollari.
- Scegli la durata del prestito e il tasso d'interesse. Seleziona 30, 20, 15 o 10 anni, oppure Personalizzato. Usa il tasso d'interesse indicato nel tuo preventivo, non l'APR.
- Imposta il mese della prima rata; le date di estinzione e di fine della PMI si contano da qui.
- Aggiungi tassa sulla proprietà, assicurazione casa e spese HOA. La tassa sulla proprietà può essere una percentuale del prezzo o un importo in dollari all'anno.
- Controlla la PMI. Se versi un anticipo inferiore al 20%, il calcolatore aggiunge l'assicurazione privata sul mutuo al tasso che inserisci e mostra quando termina.
- Prova i pagamenti extra (mensili, annuali o una tantum) per vedere gli interessi risparmiati e la nuova data di estinzione. Il piano qui sotto si può visualizzare per anni o per mesi.
Come si calcola la rata mensile
La rata di un mutuo viene spesso indicata come PITI: capitale (principal), interessi, tasse e assicurazione. Capitale e interessi derivano dalla formula standard di ammortamento: la rata è fissa, ogni mese si pagano interessi sul debito residuo pari a un dodicesimo del tasso annuo, e il resto riduce il debito. Tassa sulla proprietà e assicurazione di solito vengono raccolte in un conto escrow, quindi il calcolatore divide gli importi annuali per 12. PMI e spese HOA si aggiungono quando sono previste.
La PMI (private mortgage insurance, assicurazione privata sul mutuo) è normalmente obbligatoria su un mutuo convenzionale con un anticipo inferiore al 20%. Ha un costo espresso come percentuale annua del prestito, quindi il calcolatore addebita tasso × prestito iniziale ÷ 12 al mese. In base alla legge federale Homeowners Protection Act, sulla maggior parte dei mutui convenzionali la PMI termina automaticamente quando, secondo il piano, il debito raggiunge il 78% del valore iniziale, e al più tardi a metà della durata; puoi chiederne la cancellazione all'80%. Il calcolatore interrompe la PMI al punto del 78%. I mutui FHA e gli altri mutui garantiti dallo Stato hanno regole assicurative proprie, che qui non sono riprodotte.
Esempio svolto
Una casa da $400.000 con il 20% di anticipo ($80.000) lascia un prestito di $320.000. Al 6,5% su 30 anni, capitale e interessi sono $2.022,62 al mese. Una tassa sulla proprietà dell'1% del prezzo vale $4.000 all'anno ($333,33 al mese) e un'assicurazione da $1.500 all'anno aggiunge $125,00, quindi la rata mensile completa è di $2.480,95. In 360 rate paghi $408.142 di interessi.
Aggiungendo $200 al mese al capitale, lo stesso prestito si estingue in 281 rate, 6 anni e 7 mesi prima, e gli interessi totali calano di circa $105.429.
Con il 10% di anticipo, invece, il prestito è di $360.000, capitale e interessi sono $2.275,44 e la PMI allo 0,5% aggiunge $150 al mese. Il debito raggiunge il 78% del valore di $400.000 ($312.000) dopo 109 rate, quindi la PMI termina nel decimo anno.
Quanto puoi permetterti: la regola 28/36
Lo strumento sotto il piano di ammortamento applica una regola pratica diffusa tra i finanziatori: la rata complessiva per la casa fino al 28% del reddito mensile lordo, e casa più altre rate di debiti (auto, prestito studentesco, minimi delle carte) fino al 36%. Trova il prezzo della casa più alto che rispetta entrambi i limiti con il tuo anticipo, il tuo tasso e i tuoi costi. Finanziatori e programmi di prestito fissano limiti propri, quindi consideralo un punto di partenza; puoi modificare entrambe le percentuali.
Perché la cifra del tuo finanziatore può essere diversa
- Gli importi escrow seguono le cartelle fiscali e i premi reali, che di solito aumentano; il calcolatore li mantiene costanti.
- Tasso nominale o APR: la rata usa il tasso nominale del contratto; l'APR include anche punti e commissioni.
- I mutui a tasso variabile cambiano rata dopo il periodo a tasso fisso; questo calcolatore presuppone un tasso fisso. I costi di chiusura non sono inclusi.
- Il costo della PMI dipende dal punteggio di credito, dal rapporto tra prestito e valore e dal tipo di prestito.
- Tasse: gli interessi del mutuo sono deducibili solo se scegli le detrazioni analitiche (itemize), fino a $750.000 di debito per l'acquisto ($375.000 per i coniugi con dichiarazione separata). Dal 2026 i premi della PMI tornano deducibili, con una riduzione graduale tra $100.000 e $109.000 di AGI. Il calcolatore non include questi risparmi fiscali.
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Domande frequenti
Cosa comprende la rata mensile di un mutuo?
Di solito capitale e interessi più tassa sulla proprietà e assicurazione casa versate in escrow (PITI). La PMI si aggiunge se versi un anticipo inferiore al 20%, e le spese HOA si applicano in molti condomini e complessi residenziali, di solito pagate all'associazione e non al finanziatore.
Quando finisce la PMI?
Sulla maggior parte dei mutui convenzionali la PMI termina automaticamente quando, secondo il piano, il debito raggiunge il 78% del valore iniziale della casa, e puoi chiedere al finanziatore di cancellarla quando arrivi all'80%, se sei in regola con i pagamenti. Al più tardi termina a metà della durata del prestito. I pagamenti extra ti ci fanno arrivare prima.
Quanto si risparmia con i pagamenti extra sul mutuo?
I pagamenti extra sul capitale riducono il debito su cui si calcolano gli interessi. Nell'esempio sopra, $200 in più al mese su un prestito di $320.000 a 30 anni al 6,5% fanno risparmiare circa $105.429 di interessi e chiudono il prestito 6 anni e 7 mesi prima. Verifica che il tuo prestito non preveda penali per l'estinzione anticipata.
Meglio un mutuo a 15 o a 30 anni?
Un prestito a 15 anni ha una rata più alta ma molti meno interessi: $320.000 al 6,5% costano $2.787,54 al mese su 15 anni con $181.758 di interessi totali, contro $2.022,62 e $408.142 su 30 anni. I finanziatori offrono spesso un tasso più basso sulle durate brevi, il che allarga la differenza. Un prestito a 30 anni mantiene la rata più bassa e puoi comunque rimborsare in anticipo.
Che casa posso permettermi con il mio stipendio?
Una regola diffusa tra i finanziatori è la 28/36: mantieni la rata complessiva per la casa sotto il 28% del reddito mensile lordo e tutte le rate dei debiti sotto il 36%. Inserisci reddito e debiti nello strumento che calcola quanto puoi permetterti per trasformarla in un prezzo della casa in base al tuo tasso, al tuo anticipo e ai costi locali.
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