Как рассчитать ипотечный платёж в США
- Введите цену жилья и первый взнос в процентах или в долларах.
- Выберите срок кредита и процентную ставку. Укажите 30, 20, 15 или 10 лет либо «Свой вариант». Используйте процентную ставку из предложения банка, а не APR (полную стоимость кредита).
- Укажите месяц первого платежа; от него отсчитываются даты полного погашения и окончания PMI.
- Добавьте налог на недвижимость, страховку жилья и взносы HOA (ассоциации домовладельцев). Налог на недвижимость можно задать в процентах от цены или в долларах в год.
- Проверьте PMI. Если первый взнос меньше 20%, калькулятор добавляет частную ипотечную страховку по указанной вами ставке и показывает, когда она закончится.
- Попробуйте досрочные платежи (ежемесячные, ежегодные или разовые), чтобы увидеть экономию на процентах и новую дату погашения. В графике платежей ниже можно переключаться между разбивкой по годам и по месяцам.
Как рассчитывается ежемесячный платёж
Ипотечный платёж часто описывают как PITI: основной долг (principal), проценты (interest), налоги (taxes) и страховка (insurance). Основной долг и проценты рассчитываются по стандартной формуле аннуитетного погашения: платёж фиксированный, проценты начисляются каждый месяц на остаток долга по одной двенадцатой годовой ставки, а остальная часть уменьшает долг. Налог на недвижимость и страховку обычно собирают на эскроу-счёт, поэтому калькулятор делит годовые суммы на 12. PMI и взносы HOA добавляются, если они применимы.
PMI (частная ипотечная страховка) обычно обязательна по стандартному (conventional) кредиту с первым взносом меньше 20%. Её цена задаётся как годовой процент от кредита, поэтому калькулятор начисляет ставка × исходная сумма кредита ÷ 12 в месяц. Согласно федеральному закону Homeowners Protection Act, PMI по большинству стандартных кредитов прекращается автоматически, когда по графику остаток долга достигает 78% от исходной стоимости, и не позднее середины срока кредита; попросить об отмене можно при 80%. Калькулятор прекращает PMI на отметке 78%. У FHA и других кредитов с государственной поддержкой свои правила страхования, здесь они не учитываются.
Пример расчёта
Дом за $400 000 при первом взносе 20% ($80 000) — это кредит на $320 000. При ставке 6,5% на 30 лет основной долг и проценты составляют $2 022,62 в месяц. Налог на недвижимость в размере 1% от цены — это $4 000 в год ($333,33 в месяц), а страховка за $1 500 в год добавляет $125,00, так что полный ежемесячный платёж составляет $2 480,95. За 360 платежей вы заплатите $408 142 в виде процентов.
Если добавлять $200 в месяц к основному долгу, тот же кредит будет погашен за 281 платёж, на 6 лет и 7 месяцев раньше, а общая сумма процентов уменьшится примерно на $105 429.
Если же первый взнос составит 10%, кредит будет $360 000, основной долг и проценты — $2 275,44, а PMI по ставке 0,5% добавит $150 в месяц. Остаток долга достигнет 78% от стоимости $400 000 ($312 000) после 109 платежей, поэтому PMI прекратится на десятом году.
Доступность жилья: правило 28/36
Блок «Какой дом я могу себе позволить?» под графиком платежей применяет распространённое правило кредиторов: полный платёж за жильё — не более 28% месячного дохода до налогов, а жильё вместе с другими платежами по долгам (автомобиль, студенческий кредит, минимальные платежи по картам) — не более 36%. Он находит максимальную цену жилья, которая укладывается в оба лимита при вашем первом взносе, ставке и расходах. У кредиторов и кредитных программ свои лимиты, поэтому считайте результат отправной точкой; оба процента можно изменить.
Почему сумма у вашего кредитора может отличаться
- Суммы эскроу зависят от реальных налоговых счетов и страховых премий, которые обычно растут; калькулятор считает их постоянными.
- Ставка и APR: платёж рассчитывается по ставке по договору (note rate); APR также включает пункты (points) и комиссии.
- Кредиты с плавающей ставкой меняют платёж после фиксированного периода; этот калькулятор исходит из фиксированной ставки. Расходы на оформление сделки (closing costs) не учитываются.
- Стоимость PMI зависит от кредитного рейтинга, соотношения кредита и стоимости (LTV) и типа кредита.
- Налоги: проценты по ипотеке можно вычесть из налогооблагаемого дохода, только если вы указываете постатейные вычеты (itemize), и только по долгу на покупку до $750 000 ($375 000 для супругов, подающих декларации раздельно). С 2026 года премии PMI снова можно вычитать, причём вычет постепенно сокращается при AGI от $100 000 до $109 000. Калькулятор не учитывает эту налоговую экономию.
Похожие калькуляторы
Узнайте, сколько вы получаете на руки каждый месяц, с помощью калькулятора зарплаты в США или калькулятора зарплатного чека. Сравните другие займы с помощью кредитного калькулятора и калькулятора автокредита, спланируйте сначала погашение долгов по картам в калькуляторе погашения долгов или посмотрите все калькуляторы зарплаты и финансов. Покупаете жильё в Великобритании? Воспользуйтесь ипотечным калькулятором для Великобритании.
Часто задаваемые вопросы
Что входит в ежемесячный ипотечный платёж?
Обычно это основной долг и проценты плюс налог на недвижимость и страховка жилья, которые собираются на эскроу-счёте (PITI). Если первый взнос меньше 20%, добавляется PMI, а во многих кондоминиумах и жилых комплексах с общей инфраструктурой (planned communities) платятся взносы HOA — обычно ассоциации, а не кредитору.
Когда отменяется PMI?
По большинству стандартных кредитов PMI прекращается автоматически, когда по графику остаток долга достигает 78% от исходной стоимости дома, а при 80% вы можете попросить кредитора отменить её, если у вас нет просрочек. Не позднее середины срока кредита она прекращается в любом случае. Досрочные платежи помогают дойти до этого быстрее.
Сколько можно сэкономить на досрочных платежах по ипотеке?
Досрочные платежи в счёт основного долга уменьшают остаток, на который начисляются проценты. В примере выше дополнительные $200 в месяц по кредиту на $320 000 на 30 лет под 6,5% экономят около $105 429 процентов и позволяют погасить кредит на 6 лет и 7 месяцев раньше. Убедитесь, что по вашему кредиту нет штрафа за досрочное погашение.
Что лучше: ипотека на 15 или на 30 лет?
У кредита на 15 лет платёж выше, но процентов намного меньше: $320 000 под 6,5% обходятся в $2 787,54 в месяц на 15 лет с общей суммой процентов $181 758, против $2 022,62 и $408 142 на 30 лет. Кредиторы часто дают более низкую ставку на короткие сроки, и разница становится ещё больше. Кредит на 30 лет оставляет платёж ниже, а досрочно гасить его всё равно можно.
Какой дом я могу себе позволить при моей зарплате?
Распространённое правило кредиторов — 28/36: общий платёж за жильё не должен превышать 28% месячного дохода до налогов, а все платежи по долгам — 36%. Введите свой доход и долги в блоке «Какой дом я могу себе позволить?», чтобы перевести это правило в цену жилья с учётом вашей ставки, первого взноса и местных расходов.
Обновлено