US-Hypothekenrechner

So nutzen Sie den Hypothekenrechner

1. Geben Sie Kaufpreis und Anzahlung ein, als Prozentsatz oder als Dollarbetrag.
2. Wählen Sie Kreditlaufzeit und Zinssatz. Wählen Sie 30, 20, 15 oder 10 Jahre oder Benutzerdefiniert. Verwenden Sie den Zinssatz aus Ihrem Angebot, nicht den effektiven Jahreszins (APR).
3. Legen Sie den Monat der ersten Rate fest; das Tilgungsende und die PMI-Termine werden ab hier berechnet.
4. Fügen Sie Grundsteuer, Gebäudeversicherung und HOA-Gebühren hinzu. Die Grundsteuer kann ein Prozentsatz des Kaufpreises oder ein Dollarbetrag pro Jahr sein.
5. Prüfen Sie die PMI. Wenn Sie weniger als 20 % anzahlen, addiert der Rechner eine private Hypothekenversicherung (PMI) zum eingegebenen Satz und zeigt, wann sie endet.
6. Probieren Sie Sondertilgungen aus (monatlich, jährlich oder als Einmalbetrag), um die gesparten Zinsen und das neue Tilgungsende zu sehen. Der Plan darunter wechselt zwischen jährlichen und monatlichen Zeilen.

So wird die monatliche Rate berechnet

Eine Hypothekenrate wird oft als PITI angegeben: Tilgung (principal), Zinsen (interest), Steuern (taxes) und Versicherung (insurance). Tilgung und Zinsen ergeben sich aus der üblichen Annuitätenformel: Die Rate ist fest, Zinsen werden jeden Monat auf die Restschuld zu einem Zwölftel des Jahreszinses berechnet, und der Rest verringert die Restschuld. Grundsteuer und Versicherung werden meist auf ein Treuhandkonto (Escrow) eingezahlt, daher teilt der Rechner die Jahresbeträge durch 12. PMI und HOA-Gebühren kommen hinzu, wenn sie anfallen.

PMI (private mortgage insurance, private Hypothekenversicherung) ist bei einem konventionellen Kredit mit weniger als 20 % Anzahlung normalerweise Pflicht. Sie wird als jährlicher Prozentsatz des Kredits berechnet, daher setzt der Rechner pro Monat Satz × ursprünglicher Kreditbetrag ÷ 12 an. Nach dem US-Bundesgesetz Homeowners Protection Act endet die PMI bei den meisten konventionellen Krediten automatisch, wenn die Restschuld planmäßig 78 % des ursprünglichen Werts erreicht, spätestens aber zur Hälfte der Laufzeit; bei 80 % können Sie die Kündigung beantragen. Der Rechner beendet die PMI beim 78-%-Punkt. FHA- und andere staatlich gestützte Kredite haben eigene Versicherungsregeln, die hier nicht abgebildet sind.

Rechenbeispiel

Bei einem Haus für 400.000 $ und 20 % Anzahlung (80.000 $) bleibt ein Kredit von 320.000 $. Bei 6,5 % über 30 Jahre betragen Tilgung und Zinsen 2.022,62 $ im Monat. Eine Grundsteuer von 1 % des Kaufpreises macht 4.000 $ im Jahr (333,33 $ im Monat), und eine Versicherung von 1.500 $ im Jahr kommt mit 125,00 $ hinzu, sodass die gesamte Monatsrate 2.480,95 $ beträgt. Über 360 Raten zahlen Sie 408.142 $ Zinsen.

Mit 200 $ zusätzlicher Tilgung pro Monat ist derselbe Kredit nach 281 Raten abbezahlt, 6 Jahre und 7 Monate früher, und die Gesamtzinsen sinken um etwa 105.429 $.

Mit stattdessen 10 % Anzahlung beträgt der Kredit 360.000 $, Tilgung und Zinsen liegen bei 2.275,44 $, und PMI zu 0,5 % kommt mit 150 $ im Monat hinzu. Die Restschuld erreicht nach 109 Raten 78 % des Werts von 400.000 $ (312.000 $), daher endet die PMI im zehnten Jahr.

Wie viel Haus können Sie sich leisten? Die 28/36-Faustregel

Der Erschwinglichkeitsrechner unter dem Tilgungsplan wendet eine gängige Faustregel der Kreditgeber an: die gesamte Wohnkostenrate bis 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens, und Wohnkosten plus sonstige Schuldenraten (Auto, Studienkredit, Mindestraten für Kreditkarten) bis 36 %. Er ermittelt den höchsten Kaufpreis, der mit Ihrer Anzahlung, Ihrem Zinssatz und Ihren Kosten beide Grenzen einhält. Kreditgeber und Kreditprogramme setzen eigene Grenzen, betrachten Sie das Ergebnis also als Ausgangspunkt; beide Prozentsätze lassen sich ändern.

Warum der Wert Ihres Kreditgebers abweichen kann

• Escrow-Beträge richten sich nach den tatsächlichen Steuerbescheiden und Prämien, die meist steigen; der Rechner hält sie konstant.
• Zinssatz oder APR: Die Rate verwendet den Nominalzins; der APR enthält zusätzlich Punkte (points) und Gebühren.
• Kredite mit variablem Zins ändern die Rate nach der Festzinsphase; dieser Rechner geht von einem festen Zinssatz aus. Abschlusskosten sind nicht enthalten.
• PMI-Preise hängen von der Kreditwürdigkeit (Credit Score), dem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) und der Kreditart ab.
• Steuern: Hypothekenzinsen sind nur absetzbar, wenn Sie Einzelabzüge angeben (itemize), und zwar für bis zu 750.000 $ Erwerbsschulden (375.000 $ bei getrennter Veranlagung von Ehepaaren). Ab 2026 sind PMI-Prämien wieder absetzbar, wobei der Abzug zwischen 100.000 $ und 109.000 $ AGI (bereinigtes Bruttoeinkommen) schrittweise entfällt. Der Rechner berücksichtigt diese Steuerersparnisse nicht.

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Sehen Sie mit dem US-Gehaltsrechner oder dem Lohnrechner, was Ihnen monatlich netto bleibt. Vergleichen Sie andere Kredite mit dem Kreditrechner und dem Autokreditrechner, planen Sie mit dem Schuldenrechner, zuerst Ihre Kreditkarten abzubezahlen, oder stöbern Sie in allen Gehalts- und Finanzrechnern. Sie kaufen im Vereinigten Königreich? Nutzen Sie den UK-Hypothekenrechner.

Häufig gestellte Fragen

Was ist in einer monatlichen Hypothekenrate enthalten?

Meist Tilgung und Zinsen plus Grundsteuer und Gebäudeversicherung, die über das Treuhandkonto (Escrow) laufen (PITI). PMI kommt hinzu, wenn Sie weniger als 20 % anzahlen, und HOA-Gebühren fallen in vielen Eigentumswohnungen und geplanten Wohnanlagen an; sie werden meist an die Eigentümergemeinschaft gezahlt und nicht an den Kreditgeber.

Wann fällt die PMI weg?

Bei den meisten konventionellen Krediten endet die PMI automatisch, wenn die Restschuld planmäßig 78 % des ursprünglichen Hauswerts erreicht, und Sie können Ihren Kreditgeber bitten, sie bei 80 % zu kündigen, wenn Ihre Zahlungen auf dem aktuellen Stand sind. Spätestens endet sie zur Hälfte der Kreditlaufzeit. Sondertilgungen bringen Sie schneller dorthin.

Wie viel sparen Sondertilgungen bei einer Hypothek?

Zusätzliche Tilgungen verringern die Restschuld, auf die Zinsen berechnet werden. Im Beispiel oben sparen 200 $ zusätzlich pro Monat bei einem Kredit über 320.000 $, 30 Jahre zu 6,5 %, etwa 105.429 $ Zinsen, und der Kredit endet 6 Jahre und 7 Monate früher. Vergewissern Sie sich, dass Ihr Kredit keine Vorfälligkeitsentschädigung vorsieht.

Ist eine Hypothek über 15 oder über 30 Jahre besser?

Ein Kredit über 15 Jahre hat eine höhere Rate, aber deutlich weniger Zinsen: 320.000 $ zu 6,5 % kosten über 15 Jahre 2.787,54 $ im Monat mit insgesamt 181.758 $ Zinsen, gegenüber 2.022,62 $ und 408.142 $ über 30 Jahre. Kreditgeber bieten für kürzere Laufzeiten oft einen niedrigeren Zinssatz, was den Unterschied vergrößert. Ein Kredit über 30 Jahre hält die Rate niedriger, und Sie können trotzdem vorzeitig tilgen.

Wie viel Haus kann ich mir mit meinem Gehalt leisten?

Eine gängige Richtlinie der Kreditgeber ist die 28/36-Regel: Die gesamte Wohnkostenrate bleibt unter 28 % des monatlichen Bruttoeinkommens und alle Schuldenraten unter 36 %. Geben Sie Ihr Einkommen und Ihre Schulden in den Erschwinglichkeitsrechner ein, um daraus einen Kaufpreis für Ihren Zinssatz, Ihre Anzahlung und Ihre örtlichen Kosten abzuleiten.

Aktualisiert 2026-10-17