Cómo usar la calculadora de hipoteca
- Introduce el precio de la vivienda y la entrada, como porcentaje o como importe en dólares.
- Elige el plazo del préstamo y el tipo de interés. Escoge 30, 20, 15 o 10 años, o Personalizado. Usa el tipo de interés de tu oferta, no la APR (tasa anual equivalente).
- Indica el mes del primer pago; las fechas de fin del préstamo y del PMI se cuentan desde ahí.
- Añade el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar y las cuotas de la HOA (comunidad de propietarios). El impuesto sobre la propiedad puede ser un porcentaje del precio o dólares al año.
- Revisa el PMI. Si das una entrada inferior al 20%, la calculadora añade el seguro hipotecario privado al tipo que introduzcas y muestra cuándo termina.
- Prueba con pagos extra (mensuales, anuales o un importe único) para ver el interés que ahorras y la nueva fecha de fin. El cuadro de amortización de abajo alterna entre filas anuales y mensuales.
Cómo se calcula la cuota mensual
La cuota de una hipoteca se suele expresar como PITI: principal, intereses, impuestos y seguro. El principal y los intereses salen de la fórmula estándar de amortización: la cuota es fija, cada mes se cobra interés sobre el saldo pendiente a una doceava parte del tipo anual, y el resto reduce el saldo. El impuesto sobre la propiedad y el seguro suelen ingresarse en una cuenta de depósito (escrow), así que la calculadora divide los importes anuales entre 12. El PMI y las cuotas de la HOA se suman cuando corresponden.
El PMI (seguro hipotecario privado) suele exigirse en un préstamo convencional con menos del 20% de entrada. Su precio es un porcentaje anual del préstamo, así que la calculadora cobra tipo × préstamo original ÷ 12 al mes. Según la ley federal Homeowners Protection Act, el PMI de la mayoría de los préstamos convencionales termina automáticamente cuando, según el calendario de pagos, el saldo llega al 78% del valor original, y como muy tarde a mitad del plazo; puedes pedir su cancelación al llegar al 80%. La calculadora elimina el PMI en el punto del 78%. Los préstamos FHA y otros respaldados por el gobierno tienen sus propias reglas de seguro, que aquí no se modelan.
Ejemplo práctico
Una vivienda de $400.000 con un 20% de entrada ($80.000) deja un préstamo de $320.000. Al 6,5% a 30 años, el principal y los intereses suman $2.022,62 al mes. El impuesto sobre la propiedad al 1% del precio es de $4.000 al año ($333,33 al mes) y un seguro de $1.500 al año añade $125,00, así que la cuota mensual completa es de $2.480,95. En 360 pagos pagas $408.142 de intereses.
Si añades $200 al mes al principal, el mismo préstamo se liquida en 281 pagos, 6 años y 7 meses antes, y el interés total baja unos $105.429.
Si en cambio das un 10% de entrada, el préstamo es de $360.000, el principal y los intereses son $2.275,44 y el PMI al 0,5% añade $150 al mes. El saldo llega al 78% del valor de $400.000 ($312.000) tras 109 pagos, así que el PMI termina en el décimo año.
Asequibilidad: la regla del 28/36
La herramienta bajo el cuadro de amortización aplica una regla práctica habitual entre los prestamistas: la cuota completa de la vivienda hasta el 28% de los ingresos brutos mensuales, y la vivienda más los pagos de otras deudas (coche, préstamo de estudios, mínimos de tarjetas) hasta el 36%. Calcula el precio de vivienda más alto que cumple ambas condiciones con tu entrada, tu tipo de interés y tus costes. Los prestamistas y los programas de préstamo fijan sus propios límites, así que tómalo como punto de partida; puedes cambiar los dos porcentajes.
Por qué la cifra de tu prestamista puede ser distinta
- Los importes del escrow siguen los recibos reales de impuestos y las primas, que suelen subir; la calculadora los mantiene constantes.
- Tipo de interés frente a APR: la cuota usa el tipo nominal del préstamo; la APR incluye además puntos y comisiones.
- Los préstamos de tipo variable cambian la cuota después del periodo fijo; esta calculadora supone un tipo fijo. No incluye los gastos de cierre.
- El precio del PMI depende de la puntuación de crédito, la relación préstamo-valor y el tipo de préstamo.
- Impuestos: los intereses hipotecarios solo son deducibles si detallas tus deducciones (itemize), hasta $750.000 de deuda de adquisición ($375.000 si estás casado y declaras por separado). Desde 2026, las primas del PMI vuelven a ser deducibles, con una reducción progresiva entre $100.000 y $109.000 de AGI. La calculadora no incluye estos ahorros fiscales.
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Preguntas frecuentes
¿Qué incluye la cuota mensual de una hipoteca?
Normalmente el principal y los intereses más el impuesto sobre la propiedad y el seguro de hogar depositados en escrow (PITI). El PMI se añade si das menos del 20% de entrada, y en muchos condominios y urbanizaciones se pagan cuotas de la HOA, normalmente a la asociación y no al prestamista.
¿Cuándo desaparece el PMI?
En la mayoría de los préstamos convencionales, el PMI termina automáticamente cuando, según el calendario de pagos, el saldo llega al 78% del valor original de la vivienda, y puedes pedir a tu prestamista que lo cancele al llegar al 80% si estás al día con los pagos. Como muy tarde, termina a mitad del plazo del préstamo. Los pagos extra te permiten llegar antes.
¿Cuánto se ahorra con pagos extra en una hipoteca?
Los pagos extra al principal reducen el saldo sobre el que se cobran intereses. En el ejemplo anterior, $200 extra al mes en un préstamo de $320.000 a 30 años al 6,5% ahorran unos $105.429 de intereses y terminan el préstamo 6 años y 7 meses antes. Comprueba que tu préstamo no tenga penalización por amortización anticipada.
¿Es mejor una hipoteca a 15 o a 30 años?
Un préstamo a 15 años tiene una cuota más alta pero muchos menos intereses: $320.000 al 6,5% cuestan $2.787,54 al mes a 15 años con $181.758 de intereses totales, frente a $2.022,62 y $408.142 a 30 años. Los prestamistas suelen ofrecer un tipo más bajo en plazos más cortos, lo que amplía la diferencia. Un préstamo a 30 años mantiene la cuota más baja y aun así puedes amortizar por adelantado.
¿Qué vivienda puedo permitirme con mi sueldo?
Una pauta habitual de los prestamistas es la regla del 28/36: mantener la cuota total de la vivienda por debajo del 28% de los ingresos brutos mensuales y todos los pagos de deudas por debajo del 36%. Introduce tus ingresos y deudas en la herramienta de asequibilidad para convertirlo en un precio de vivienda según tu tipo de interés, tu entrada y los costes de tu zona.
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