Como usar a calculadora de hipoteca
- Informe o preço do imóvel e a entrada, em porcentagem ou em dólares.
- Escolha o prazo do empréstimo e a taxa de juros. Selecione 30, 20, 15 ou 10 anos, ou Personalizado. Use a taxa de juros da sua proposta, não o APR (custo efetivo anual).
- Defina o mês da primeira parcela; as datas de quitação e de fim do PMI são calculadas a partir dele.
- Acrescente o imposto predial, o seguro residencial e as taxas de HOA (condomínio). O imposto predial pode ser uma porcentagem do preço ou um valor em dólares por ano.
- Confira o PMI. Se a sua entrada for menor que 20%, a calculadora acrescenta o seguro hipotecário privado com a taxa que você informar e mostra quando ele termina.
- Teste pagamentos extras (mensais, anuais ou um valor único) para ver os juros economizados e a nova data de quitação. A tabela abaixo alterna entre linhas anuais e mensais.
Como a parcela mensal é calculada
A parcela de uma hipoteca costuma ser apresentada como PITI: principal, juros, impostos e seguro. Principal e juros vêm da fórmula padrão de amortização: a parcela é fixa, os juros são cobrados todo mês sobre o saldo devedor a um doze avos da taxa anual, e o restante reduz o saldo. O imposto predial e o seguro normalmente são recolhidos numa conta de escrow (conta de garantia), então a calculadora divide os valores anuais por 12. O PMI e as taxas de HOA são somados quando se aplicam.
O PMI (seguro hipotecário privado) normalmente é exigido num empréstimo convencional com entrada menor que 20%. O preço dele é uma porcentagem anual do empréstimo, então a calculadora cobra taxa × empréstimo original ÷ 12 por mês. Pela lei federal Homeowners Protection Act, o PMI da maioria dos empréstimos convencionais termina automaticamente quando o saldo, pelo cronograma, chega a 78% do valor original e, no máximo, na metade do prazo; você pode pedir o cancelamento ao chegar a 80%. A calculadora encerra o PMI no ponto de 78%. Os empréstimos FHA e outros com garantia do governo têm regras próprias de seguro, que não são simuladas aqui.
Exemplo resolvido
Um imóvel de US$ 400.000 com 20% de entrada (US$ 80.000) deixa um empréstimo de US$ 320.000. A 6,5% em 30 anos, principal e juros ficam em US$ 2.022,62 por mês. O imposto predial de 1% do preço dá US$ 4.000 por ano (US$ 333,33 por mês) e o seguro de US$ 1.500 por ano acrescenta US$ 125,00, então a parcela mensal completa é US$ 2.480,95. Ao longo de 360 parcelas, você paga US$ 408.142 de juros.
Acrescentar US$ 200 por mês ao principal quita o mesmo empréstimo em 281 parcelas, 6 anos e 7 meses antes, e reduz o total de juros em cerca de US$ 105.429.
Com 10% de entrada, o empréstimo fica em US$ 360.000, principal e juros somam US$ 2.275,44 e o PMI de 0,5% acrescenta US$ 150 por mês. O saldo chega a 78% do valor de US$ 400.000 (US$ 312.000) depois de 109 parcelas, então o PMI termina no décimo ano.
Quanto você pode pagar: a regra 28/36
O assistente abaixo da tabela aplica uma regra prática comum entre credores: a parcela completa da moradia até 28% da renda bruta mensal, e moradia mais outras dívidas (carro, crédito estudantil, mínimos do cartão) até 36%. Ele encontra o maior preço de imóvel que cabe nos dois limites com a sua entrada, a sua taxa e os seus custos. Credores e programas de empréstimo definem os próprios limites, então use isso como ponto de partida; você pode mudar as duas porcentagens.
Por que o valor do seu credor pode ser diferente
- Os valores de escrow seguem as contas reais de imposto e os prêmios de seguro, que geralmente sobem; a calculadora os mantém constantes.
- Taxa versus APR: a parcela usa a taxa do contrato; o APR também inclui pontos e tarifas.
- Empréstimos com taxa ajustável mudam de parcela depois do período fixo; esta calculadora considera uma taxa fixa. Os custos de fechamento não estão incluídos.
- O preço do PMI depende do score de crédito, da relação entre empréstimo e valor do imóvel e do tipo de empréstimo.
- Impostos: os juros da hipoteca só são dedutíveis se você detalhar as deduções (itemize), sobre até US$ 750.000 de dívida de aquisição (US$ 375.000 para casados que declaram separadamente). A partir de 2026, os prêmios de PMI voltam a ser dedutíveis, com redução gradual entre US$ 100.000 e US$ 109.000 de AGI. A calculadora não inclui essas economias de imposto.
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Perguntas frequentes
O que está incluído na parcela mensal da hipoteca?
Geralmente principal e juros, mais o imposto predial e o seguro residencial guardados em escrow (PITI). O PMI é somado se a sua entrada for menor que 20%, e as taxas de HOA se aplicam em muitos condomínios e loteamentos planejados, normalmente pagas à associação e não ao credor.
Quando o PMI deixa de ser cobrado?
Na maioria dos empréstimos convencionais, o PMI termina automaticamente quando o saldo, pelo cronograma, chega a 78% do valor original do imóvel, e você pode pedir ao credor que o cancele ao chegar a 80%, se as suas parcelas estiverem em dia. No máximo, ele termina na metade do prazo do empréstimo. Pagamentos extras fazem você chegar lá mais cedo.
Quanto os pagamentos extras economizam numa hipoteca?
Pagamentos extras no principal reduzem o saldo sobre o qual os juros são cobrados. No exemplo acima, US$ 200 extras por mês num empréstimo de US$ 320.000 em 30 anos a 6,5% economizam cerca de US$ 105.429 de juros e encerram o empréstimo 6 anos e 7 meses antes. Confira se o seu empréstimo não tem multa por pagamento antecipado.
Hipoteca de 15 ou de 30 anos: qual é melhor?
Um empréstimo de 15 anos tem parcela maior, mas muito menos juros: US$ 320.000 a 6,5% custam US$ 2.787,54 por mês em 15 anos, com US$ 181.758 de juros no total, contra US$ 2.022,62 e US$ 408.142 em 30 anos. Os credores costumam oferecer uma taxa menor em prazos mais curtos, o que aumenta a diferença. Um empréstimo de 30 anos mantém a parcela menor e você ainda pode antecipar pagamentos.
Qual valor de imóvel cabe no meu salário?
Uma diretriz comum entre credores é a regra 28/36: manter a parcela total da moradia abaixo de 28% da renda bruta mensal e todas as parcelas de dívidas abaixo de 36%. Informe a sua renda e as suas dívidas no assistente de capacidade de pagamento para transformar isso num preço de imóvel para a sua taxa, a sua entrada e os custos locais.
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