كيف تستخدم حاسبة الرهن العقاري
- أدخل سعر المنزل والدفعة المقدمة، كنسبة مئوية أو كمبلغ بالدولار.
- اختر مدة القرض ومعدل الفائدة. اختر 30 أو 20 أو 15 أو 10 سنوات، أو مخصص. استخدم معدل الفائدة الوارد في عرض السعر الذي حصلت عليه، وليس معدل النسبة السنوية (APR).
- حدد شهر أول دفعة؛ إذ تُحسب تواريخ السداد النهائي وانتهاء PMI انطلاقًا منه.
- أضف ضريبة العقار وتأمين المنزل ورسوم جمعية الملاك (HOA). يمكن إدخال ضريبة العقار كنسبة مئوية من السعر أو بالدولار سنويًا.
- راجع PMI. إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20%، تضيف الحاسبة تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) وفق المعدل الذي تدخله وتوضح متى ينتهي.
- جرّب الدفعات الإضافية (شهرية أو سنوية أو مبلغًا لمرة واحدة) لترى الفائدة التي توفرها وتاريخ السداد النهائي الجديد. ويمكنك تبديل الجدول أدناه بين صفوف سنوية وشهرية.
كيف يُحسب القسط الشهري
غالبًا ما يُعبَّر عن قسط الرهن العقاري بـPITI: أصل القرض والفائدة والضرائب والتأمين. يأتي أصل القرض والفائدة من معادلة الاستهلاك القياسية: القسط ثابت، وتُحتسب الفائدة كل شهر على الرصيد المتبقي بمعدل يساوي جزءًا من اثني عشر من المعدل السنوي، ويُخفّض الباقي الرصيد. تُجمع ضريبة العقار والتأمين عادةً في حساب ضمان (escrow)، لذا تقسم الحاسبة المبالغ السنوية على 12. ويُضاف PMI ورسوم HOA عند انطباقها.
PMI (تأمين الرهن العقاري الخاص) مطلوب عادةً في القرض التقليدي عندما تكون الدفعة المقدمة أقل من 20%. ويُسعَّر كنسبة مئوية سنوية من القرض، لذا تحتسب الحاسبة المعدل × القرض الأصلي ÷ 12 شهريًا. بموجب قانون حماية مالكي المنازل الفيدرالي (Homeowners Protection Act)، ينتهي PMI في معظم القروض التقليدية تلقائيًا عندما يكون من المقرر أن يبلغ الرصيد 78% من القيمة الأصلية، وفي موعد أقصاه منتصف مدة القرض؛ ويمكنك طلب إلغائه عند 80%. توقف الحاسبة PMI عند نقطة 78%. أما قروض FHA وغيرها من القروض المدعومة حكوميًا فلها قواعد تأمين خاصة بها لا تشملها هذه الحاسبة.
مثال محلول
منزل بسعر $400,000 مع دفعة مقدمة 20% ($80,000) يترك قرضًا بقيمة $320,000. بمعدل 6.5% على مدى 30 سنة، يبلغ أصل القرض والفائدة $2,022.62 شهريًا. ضريبة العقار بنسبة 1% من السعر تساوي $4,000 سنويًا ($333.33 شهريًا)، والتأمين البالغ $1,500 سنويًا يضيف $125.00، فيصبح القسط الشهري الكامل $2,480.95. وعلى مدى 360 دفعة تدفع $408,142 فائدةً.
إضافة $200 شهريًا إلى أصل القرض تسدد القرض نفسه في 281 دفعة، أي قبل الموعد بـ6 سنوات و7 أشهر، وتخفض إجمالي الفائدة بنحو $105,429.
أما مع دفعة مقدمة 10%، فيصبح القرض $360,000، ويبلغ أصل القرض والفائدة $2,275.44، ويضيف PMI بنسبة 0.5% مبلغ $150 شهريًا. يبلغ الرصيد 78% من القيمة البالغة $400,000 ($312,000) بعد 109 دفعات، فيتوقف PMI في السنة العاشرة.
القدرة على الشراء: قاعدة 28/36
تطبّق الأداة المساعدة أسفل الجدول قاعدة تقريبية شائعة لدى المقرضين: ألا يتجاوز قسط السكن الكامل 28% من الدخل الشهري الإجمالي، وألا يتجاوز السكن مع أقساط الديون الأخرى (السيارة وقرض الدراسة والحد الأدنى لبطاقات الائتمان) 36%. وتجد أعلى سعر منزل يفي بالشرطين معًا بناءً على دفعتك المقدمة ومعدل الفائدة والتكاليف. يضع المقرضون وبرامج القروض حدودهم الخاصة، فاعتبرها نقطة انطلاق؛ ويمكنك تغيير النسبتين كلتيهما.
لماذا قد يختلف رقم المقرض عن نتيجة الحاسبة
- مبالغ حساب الضمان تتبع فواتير الضرائب وأقساط التأمين الفعلية، وهي ترتفع عادةً؛ بينما تبقيها الحاسبة ثابتة.
- معدل الفائدة مقابل APR: يعتمد القسط على معدل الفائدة الاسمي في عقد القرض؛ أما APR فيشمل أيضًا النقاط والرسوم.
- القروض ذات المعدل المتغير يتغير قسطها بعد الفترة الثابتة؛ وتفترض هذه الحاسبة معدلًا ثابتًا. ولا تشمل تكاليف الإغلاق.
- تسعير PMI يعتمد على درجة الائتمان ونسبة القرض إلى القيمة ونوع القرض.
- الضرائب: فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم فقط إذا اخترت الخصومات المفصلة، وعلى ما يصل إلى $750,000 من دين الشراء ($375,000 للمتزوجين الذين يقدمون إقرارات منفصلة). ابتداءً من 2026، تصبح أقساط PMI قابلة للخصم مجددًا، مع إلغاء تدريجي بين $100,000 و$109,000 من الدخل الإجمالي المعدل (AGI). ولا تشمل الحاسبة هذه الوفورات الضريبية.
حاسبات ذات صلة
اعرف صافي ما تتقاضاه كل شهر باستخدام حاسبة الراتب في الولايات المتحدة أو حاسبة شيك الراتب. قارن أشكال الاقتراض الأخرى باستخدام حاسبة القروض وحاسبة قرض السيارة، أو خطط لتسديد بطاقاتك أولًا باستخدام حاسبة سداد الديون، أو تصفح جميع حاسبات الرواتب والمال. تشتري في المملكة المتحدة؟ استخدم حاسبة الرهن العقاري في المملكة المتحدة.
الأسئلة الشائعة
ماذا يشمل القسط الشهري للرهن العقاري؟
عادةً أصل القرض والفائدة، إضافة إلى ضريبة العقار وتأمين المنزل المحتفظ بهما في حساب الضمان (PITI). ويُضاف PMI إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20%، وتنطبق رسوم HOA في كثير من الشقق السكنية والمجمعات المخططة، وتُدفع عادةً للجمعية لا للمقرض.
متى يتوقف PMI؟
في معظم القروض التقليدية ينتهي PMI تلقائيًا عندما يكون من المقرر أن يبلغ الرصيد 78% من القيمة الأصلية للمنزل، ويمكنك أن تطلب من المقرض إلغاءه بمجرد بلوغ 80% إذا كانت دفعاتك منتظمة. وينتهي في موعد أقصاه منتصف مدة القرض. والدفعات الإضافية توصلك إلى ذلك أسرع.
كم توفر الدفعات الإضافية في الرهن العقاري؟
الدفعات الإضافية على أصل القرض تقلّص الرصيد الذي تُحتسب عليه الفائدة. في المثال أعلاه، توفر إضافة $200 شهريًا على قرض بقيمة $320,000 لمدة 30 سنة بمعدل 6.5% نحو $105,429 من الفائدة، وتنهي القرض قبل موعده بـ6 سنوات و7 أشهر. تأكد من أن قرضك لا يتضمن غرامة على السداد المبكر.
أيهما أفضل: رهن عقاري لمدة 15 سنة أم 30 سنة؟
القرض لمدة 15 سنة قسطه أعلى لكن فائدته أقل بكثير: قرض $320,000 بمعدل 6.5% يكلف $2,787.54 شهريًا على مدى 15 سنة بإجمالي فائدة $181,758، مقابل $2,022.62 و$408,142 على مدى 30 سنة. وكثيرًا ما يقدم المقرضون معدلًا أقل للمدد الأقصر، مما يوسّع الفارق. أما القرض لمدة 30 سنة فيبقي القسط أقل، ويظل بإمكانك السداد المبكر.
ما سعر المنزل الذي أستطيع تحمّله بناءً على راتبي؟
من الإرشادات الشائعة لدى المقرضين قاعدة 28/36: أبقِ إجمالي قسط السكن دون 28% من الدخل الشهري الإجمالي وجميع أقساط الديون دون 36%. أدخل دخلك وديونك في أداة القدرة على الشراء لتحويل ذلك إلى سعر منزل يناسب معدل الفائدة والدفعة المقدمة والتكاليف المحلية لديك.
آخر تحديث