Kalkulator KPR AS

Cara menggunakan kalkulator KPR

1. Masukkan harga rumah dan uang muka, dalam persentase atau jumlah dolar.
2. Pilih tenor pinjaman dan suku bunga. Pilih 30, 20, 15 atau 10 tahun, atau Kustom. Gunakan suku bunga dari penawaran Anda, bukan APR.
3. Atur bulan cicilan pertama; tanggal lunas dan tanggal berakhirnya PMI dihitung dari sini.
4. Tambahkan pajak properti, asuransi rumah dan iuran HOA. Pajak properti bisa berupa persentase dari harga atau dolar per tahun.
5. Periksa PMI. Jika uang muka Anda kurang dari 20%, kalkulator menambahkan asuransi KPR swasta (PMI) dengan tarif yang Anda masukkan dan menunjukkan kapan asuransi itu berakhir.
6. Coba pembayaran ekstra (bulanan, tahunan atau satu kali) untuk melihat bunga yang dihemat dan tanggal lunas yang baru. Jadwal di bawah dapat beralih antara baris tahunan dan bulanan.

Cara menghitung cicilan bulanan

Cicilan KPR di AS sering disebut PITI: principal (pokok), interest (bunga), taxes (pajak) dan insurance (asuransi). Pokok dan bunga berasal dari rumus amortisasi standar: cicilannya tetap, bunga dikenakan setiap bulan atas sisa saldo sebesar seperdua belas dari suku bunga tahunan, dan sisanya mengurangi saldo. Pajak properti dan asuransi biasanya dikumpulkan ke rekening escrow, sehingga kalkulator membagi jumlah tahunannya dengan 12. PMI dan iuran HOA ditambahkan jika berlaku.

PMI (private mortgage insurance) biasanya diwajibkan untuk pinjaman konvensional dengan uang muka kurang dari 20%. Tarifnya berupa persentase tahunan dari pinjaman, sehingga kalkulator mengenakan tarif × pinjaman awal ÷ 12 per bulan. Berdasarkan undang-undang federal Homeowners Protection Act, PMI pada sebagian besar pinjaman konvensional berakhir otomatis ketika saldo dijadwalkan mencapai 78% dari nilai awal, dan paling lambat pada pertengahan tenor; Anda dapat meminta pembatalannya pada 80%. Kalkulator menghentikan PMI pada titik 78%. Pinjaman FHA dan pinjaman lain yang dijamin pemerintah memiliki aturan asuransinya sendiri, yang tidak diperhitungkan di sini.

Contoh perhitungan

Rumah seharga $400.000 dengan uang muka 20% ($80.000) menyisakan pinjaman $320.000. Dengan bunga 6,5% selama 30 tahun, pokok dan bunga adalah $2.022,62 per bulan. Pajak properti sebesar 1% dari harga adalah $4.000 per tahun ($333,33 per bulan) dan asuransi $1.500 per tahun menambah $125,00, sehingga cicilan bulanan totalnya $2.480,95. Selama 360 cicilan, Anda membayar bunga $408.142.

Menambahkan $200 per bulan ke pokok melunasi pinjaman yang sama dalam 281 cicilan, 6 tahun 7 bulan lebih cepat, dan memangkas total bunga sekitar $105.429.

Jika uang mukanya 10%, pinjamannya $360.000, pokok dan bunga menjadi $2.275,44, dan PMI 0,5% menambah $150 per bulan. Saldo mencapai 78% dari nilai $400.000 ($312.000) setelah 109 cicilan, sehingga PMI berhenti pada tahun kesepuluh.

Keterjangkauan: pedoman 28/36

Alat bantu di bawah jadwal menerapkan patokan umum pemberi pinjaman: seluruh biaya perumahan maksimal 28% dari penghasilan kotor bulanan, dan biaya perumahan ditambah cicilan utang lain (mobil, pinjaman pendidikan, pembayaran minimum kartu kredit) maksimal 36%. Alat ini mencari harga rumah tertinggi yang memenuhi keduanya dengan uang muka, suku bunga dan biaya Anda. Pemberi pinjaman dan program pinjaman menetapkan batasnya sendiri, jadi anggap hasil ini sebagai titik awal; Anda dapat mengubah kedua persentase tersebut.

Mengapa angka dari pemberi pinjaman bisa berbeda

• Jumlah escrow mengikuti tagihan pajak dan premi yang sebenarnya, yang biasanya naik; kalkulator menganggapnya tetap.
• Suku bunga vs. APR: cicilan memakai suku bunga pinjaman (note rate); APR juga mencakup poin dan biaya.
• Pinjaman bunga mengambang mengubah cicilan setelah periode bunga tetap berakhir; kalkulator ini mengasumsikan bunga tetap. Biaya penutupan (closing costs) tidak termasuk.
• Tarif PMI bergantung pada skor kredit, rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value) dan jenis pinjaman.
• Pajak: bunga KPR hanya dapat dikurangkan jika Anda merinci potongan (itemize), untuk utang pembelian hingga $750.000 ($375.000 jika menikah dan melapor terpisah). Mulai 2026, premi PMI kembali dapat dikurangkan, tetapi potongan ini berkurang bertahap pada AGI antara $100.000 dan $109.000. Kalkulator tidak memasukkan penghematan pajak ini.

Kalkulator terkait

Lihat berapa gaji bersih Anda setiap bulan dengan kalkulator gaji AS atau kalkulator slip gaji. Bandingkan pinjaman lain dengan kalkulator pinjaman dan kalkulator kredit mobil, rencanakan pelunasan kartu kredit terlebih dahulu dengan kalkulator pelunasan utang, atau lihat semua kalkulator gaji dan keuangan. Membeli rumah di Inggris? Gunakan kalkulator KPR Inggris.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa saja yang termasuk dalam cicilan KPR bulanan?

Biasanya pokok dan bunga ditambah pajak properti dan asuransi rumah yang disimpan di escrow (PITI). PMI ditambahkan jika uang muka Anda kurang dari 20%, dan iuran HOA berlaku di banyak kondominium dan kompleks perumahan terencana, biasanya dibayarkan ke asosiasi, bukan ke pemberi pinjaman.

Kapan PMI berhenti?

Pada sebagian besar pinjaman konvensional, PMI berakhir otomatis ketika saldo dijadwalkan mencapai 78% dari nilai awal rumah, dan Anda dapat meminta pemberi pinjaman membatalkannya setelah mencapai 80% jika cicilan Anda lancar. Paling lambat, PMI berakhir pada pertengahan tenor pinjaman. Pembayaran ekstra membuat Anda mencapainya lebih cepat.

Berapa banyak penghematan dari pembayaran ekstra KPR?

Pembayaran ekstra ke pokok mengecilkan saldo yang dikenai bunga. Pada contoh di atas, tambahan $200 per bulan untuk pinjaman $320.000 selama 30 tahun dengan bunga 6,5% menghemat bunga sekitar $105.429 dan melunasi pinjaman 6 tahun 7 bulan lebih cepat. Pastikan pinjaman Anda tidak memiliki penalti pelunasan dipercepat.

Mana yang lebih baik, KPR 15 tahun atau 30 tahun?

Pinjaman 15 tahun memiliki cicilan lebih tinggi tetapi bunganya jauh lebih sedikit: $320.000 dengan bunga 6,5% berarti $2.787,54 per bulan selama 15 tahun dengan total bunga $181.758, dibandingkan $2.022,62 dan $408.142 selama 30 tahun. Pemberi pinjaman sering menawarkan suku bunga lebih rendah untuk tenor yang lebih pendek, sehingga selisihnya makin lebar. Pinjaman 30 tahun membuat cicilan tetap lebih rendah, dan Anda tetap dapat melunasi lebih awal.

Rumah seharga berapa yang mampu saya beli dengan gaji saya?

Pedoman umum pemberi pinjaman adalah aturan 28/36: jaga total biaya perumahan di bawah 28% dari penghasilan kotor bulanan dan seluruh cicilan utang di bawah 36%. Masukkan penghasilan dan utang Anda di alat bantu keterjangkauan untuk mengubahnya menjadi harga rumah sesuai suku bunga, uang muka dan biaya setempat Anda.

Diperbarui 2026-10-17