美国房贷计算器

如何使用房贷计算器

1. 输入房价和首付，可以填写百分比或美元金额。
2. 选择贷款期限和利率。可选 30、20、15 或 10 年，也可以自定义。请使用报价中的利率，而不是 APR（年化综合费率）。
3. 设置首次还款月份；还清日期和 PMI 结束日期都从这里开始计算。
4. 添加房产税、房屋保险和 HOA 费用（业主协会费）。房产税可以按房价的百分比填写，也可以按每年的美元金额填写。
5. 检查 PMI。如果首付不足 20%，计算器会按您输入的费率加上私人房贷保险（PMI），并显示它何时结束。
6. 尝试提前还款（每月、每年或一次性金额），查看节省的利息和新的还清日期。下方的还款计划表可以在按年和按月显示之间切换。

月供是如何计算的

房贷月供通常以 PITI 表示：本金（principal）、利息（interest）、税费（taxes）和保险（insurance）。本金和利息由标准的等额本息摊还公式得出：月供固定，每月按剩余本金以年利率的十二分之一计息，其余部分用于减少本金。房产税和保险通常存入托管账户（escrow），所以计算器把年度金额除以 12。PMI 和 HOA 费用在适用时另行加上。

PMI（私人房贷保险）通常适用于首付不足 20% 的常规贷款。它按贷款额的年百分比定价，因此计算器每月收取 费率 × 原始贷款额 ÷ 12。根据联邦《房主保护法》（Homeowners Protection Act），大多数常规贷款的 PMI 会在按计划余额降至原始房价的 78% 时自动终止，最迟在贷款期限过半时终止；余额降至 80% 时，您也可以申请取消。计算器在 78% 这一节点停止计算 PMI。FHA 及其他政府担保贷款有各自的保险规则，此处未纳入计算。

计算示例

一套 $400,000 的房子，首付 20%（$80,000），贷款为 $320,000。按 6.5% 的利率、30 年期计算，每月本息为 $2,022.62。按房价 1% 计算的房产税为每年 $4,000（每月 $333.33），每年 $1,500 的保险每月再加 $125.00，所以每月总还款额为 $2,480.95。360 期还款共需支付利息 $408,142。

每月多还 $200 本金，同样的贷款 281 期即可还清，提前 6 年 7 个月，总利息减少约 $105,429。

如果改为首付 10%，贷款为 $360,000，每月本息为 $2,275.44，0.5% 的 PMI 每月增加 $150。还款 109 期后，余额降至 $400,000 房价的 78%（$312,000），因此 PMI 在第十年停止。

购房能力：28/36 准则

还款计划表下方的辅助工具采用贷款机构常用的经验法则：住房总还款额不超过税前月收入的 28%，住房加上其他债务还款（车贷、学生贷款、信用卡最低还款）不超过 36%。它会根据您的首付、利率和各项费用，算出同时满足这两个条件的最高房价。贷款机构和贷款项目各有自己的标准，所以请把结果当作参考起点；两个百分比都可以修改。

为什么贷款机构给出的数字可能不同

• 托管金额按实际税单和保费收取，而这些费用通常会上涨；计算器则假定它们保持不变。
• 利率与 APR：月供按合同利率计算；APR 还包含点数（points）和各项费用。
• 浮动利率贷款在固定期结束后月供会变化；本计算器假定利率固定。也不包括过户交割费用（closing costs）。
• PMI 定价取决于信用评分、贷款价值比和贷款类型。
• 税务：只有选择逐项扣除时，房贷利息才可抵税，且仅限不超过 $750,000 的购房贷款（已婚分开申报为 $375,000）。从 2026 年起，PMI 保费重新可以抵税，AGI（调整后总收入）在 $100,000 至 $109,000 之间时逐步递减至取消。计算器不包含这些节税金额。

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常见问题

每月房贷还款包括哪些内容？

通常包括本金和利息，以及存入托管账户的房产税和房屋保险（PITI）。首付不足 20% 时要加上 PMI；许多公寓和规划社区还要缴纳 HOA 费用，通常交给业主协会而不是贷款机构。

PMI 什么时候取消？

大多数常规贷款的 PMI 会在按计划余额降至房屋原始价值的 78% 时自动终止；如果您按时还款，余额降至 80% 时就可以向贷款机构申请取消。最迟在贷款期限过半时终止。提前还款可以让您更早达到这些节点。

提前还房贷能省多少钱？

额外偿还本金会减少计息的余额。在上面的例子中，一笔 $320,000、30 年期、利率 6.5% 的贷款，每月多还 $200 可节省约 $105,429 的利息，并提前 6 年 7 个月还清。请先确认您的贷款没有提前还款罚金。

15 年期和 30 年期房贷哪个更好？

15 年期贷款月供更高，但利息少得多：$320,000、利率 6.5%，15 年期每月 $2,787.54，总利息 $181,758；30 年期则为每月 $2,022.62，总利息 $408,142。贷款机构对较短期限往往给出更低的利率，差距会进一步拉大。30 年期贷款月供更低，而且您仍然可以提前还款。

以我的工资能买多贵的房子？

贷款机构常用的准则是 28/36 规则：住房总还款额控制在税前月收入的 28% 以内，所有债务还款控制在 36% 以内。在购房能力辅助工具中输入您的收入和债务，即可根据您的利率、首付和当地费用换算出可承受的房价。

更新于 2026-10-17